Nuevos reales decretos ley de vivienda: cambios en los alquileres, protección frente a los desahucios y medidas fiscales
Nuevos reales decretos ley de vivienda: cambios en los alquileres, protección frente a los desahucios y medidas fiscales
📅 Publicado el
El BOE del 7 de octubre de 2026 publica los reales decretos ley 28/2026 y 29/2026, aprobados por el Consejo de Ministros el día anterior. Las dos normas recuperan, con modificaciones, las medidas de los RDL 26/2026 y 27/2026, que el Congreso de los Diputados derogó el 2 de octubre, tras no superar la votación de convalidación.
La aprobación coincide con la publicación, el mismo 6 de octubre, de la disolución de las Cortes Generales y la convocatoria de elecciones para el 29 de noviembre de 2026. En este contexto, la convalidación de los nuevos decretos corresponde a la Diputación Permanente del Congreso.
Los textos introducen cambios en la duración de los contratos, las rentas, los alquileres temporales y por habitaciones, los procedimientos de desahucio, la fiscalidad y la financiación de la vivienda.
| Norma | Ámbito principal | Entrada en vigor prevista |
|---|---|---|
| RDL 28/2026 | Estabilidad y continuidad de los contratos de alquiler de vivienda habitual. | 15 de noviembre de 2026, sin perjuicio de la convalidación parlamentaria. |
| RDL 29/2026 | Protección de la función social de la vivienda y ampliación de la oferta asequible. | 8 de octubre de 2026, con fechas específicas para determinadas medidas. |
RDL 28/2026: continuidad de los contratos de alquiler
El RDL 28/2026 modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para reforzar la continuidad del alquiler de vivienda habitual. Las principales medidas son:
🔄 Prórrogas sucesivas de 5 o 7 años
Una vez transcurrida la duración mínima de cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, el contrato se prorrogará por períodos de la misma duración si ninguna parte comunica válidamente la voluntad de no renovar.
⏱️ Preaviso más amplio para el arrendador
La comunicación de no renovación se deberá realizar con seis meses de antelación. Para el arrendatario, se mantiene el plazo de dos meses.
💶 Indemnización por no renovación
Cuando el arrendador decida no continuar el contrato, se prevé una compensación equivalente al mayor importe entre doce mensualidades y una mensualidad por cada año de residencia, con las excepciones legales. El cálculo parte del valor superior del sistema estatal de referencia o, si no se puede obtener, de la renta contractual vigente.
🛡️ Protección de las condiciones contractuales
Las prórrogas pactadas tras un preaviso de no renovación deberán respetar la duración mínima prevista y no podrán incorporar cláusulas que empeoren las condiciones en perjuicio del arrendatario.
📌 Régimen transitorio para los contratos vigentes: Los preavisos válidos de no renovación anteriores al 7 de octubre conservan su eficacia y no generan la nueva indemnización.
RDL 29/2026: protección de la vivienda y oferta asequible
El RDL 29/2026 despliega un conjunto más amplio de medidas para garantizar la función social de la vivienda y fomentar el alquiler asequible:
| Medida | Contenido principal |
|---|---|
| Prórroga extraordinaria del alquiler | Posibilidad de solicitar prórrogas anuales hasta dos años adicionales, en los supuestos de vencimiento previstos. Es necesario estar al corriente de pago y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores. |
| Actualización de las rentas | Se refuerza el límite general del IRAV. Hasta el 31 de diciembre de 2027, no se puede incrementar la renta que supere el límite máximo aplicable del sistema de referencia; en los demás casos, sin un nuevo pacto, el incremento no puede superar el 2%. |
| Alquiler temporal y por habitaciones | El contrato temporal debe tener una causa real, expresa y acreditable. La duración es superior a 31 días y, como regla general, no supera doce meses. La suma de los alquileres simultáneos de habitaciones no puede superar la renta de la vivienda completa. |
| Gastos, garantías y reparaciones | Se prohíbe repercutir la gestión inmobiliaria y la formalización del contrato, así como exigir un seguro de impago. Se refuerzan los mecanismos para reclamar reparaciones y el derecho de tanteo y retracto del arrendatario. |
| Protección frente a los desahucios | Se regulan suspensiones por vulnerabilidad y falta de alternativa habitacional, con condiciones diferentes según el demandante. En determinados procedimientos por impago, la Administración dispondrá de dos meses para ofrecer una alternativa o pagar la deuda; si no lo hace, asumirá la posición deudora en los términos previstos. |
| Incentivos fiscales | Se crea una deducción estatal del 10% del alquiler, con un máximo de 1.163 € anuales, sujeta a los requisitos de renta y patrimonio. También se prevén reducciones del rendimiento neto de los arrendadores que pueden llegar al 100% en determinados supuestos. |
| Compra de la primera residencia | La línea TU CASA prevé préstamos sin intereses ni comisiones por el menor importe entre el 20% del valor de la vivienda y 50.000 €. Las viviendas adquiridas quedarán sujetas permanentemente a un precio máximo de transmisión. |
| Vivienda asequible y control de la especulación | Se limitan determinadas adquisiciones gratuitas o por debajo del 70% del valor de mercado hasta finales de 2030, con excepciones. También se movilizan inmuebles públicos y recursos para vivienda social, asequible y construcción industrializada. |
El decreto también modifica el IVA de determinados alojamientos, los recargos del IBI, la fiscalidad de las SOCIMI y la imputación de rentas inmobiliarias, y regula los instrumentos de ahorro Financia Europa. Algunas medidas fiscales se aplican desde el 1 de diciembre de 2026 o el 1 de enero de 2027.
