Nous reials decrets llei d’habitatge: canvis en els lloguers, protecció davant dels desnonaments i mesures fiscals
Nous reials decrets llei d’habitatge: canvis en els lloguers, protecció davant dels desnonaments i mesures fiscals
📅 Publicat el
El BOE del 7 d’octubre de 2026 publica els reials decrets llei 28/2026 i 29/2026, aprovats pel Consell de Ministres el dia anterior. Les dues normes recuperen, amb modificacions, les mesures dels RDL 26/2026 i 27/2026, que el Congrés dels Diputats va derogar el 2 d’octubre, després de no superar la votació de convalidació.
L’aprovació coincideix amb la publicació, el mateix 6 d’octubre, de la dissolució de les Corts Generals i la convocatòria d’eleccions per al 29 de novembre de 2026. En aquest context, la convalidació dels nous decrets correspon a la Diputació Permanent del Congrés.
Els textos introdueixen canvis en la durada dels contractes, les rendes, els lloguers temporals i per habitacions, els procediments de desnonament, la fiscalitat i el finançament de l’habitatge.
| Norma | Àmbit principal | Entrada en vigor prevista |
|---|---|---|
| RDL 28/2026 | Estabilitat i continuïtat dels contractes de lloguer d’habitatge habitual. | 15 de novembre de 2026, sens perjudici de la convalidació parlamentària. |
| RDL 29/2026 | Protecció de la funció social de l’habitatge i ampliació de l’oferta assequible. | 8 d’octubre de 2026, amb dates específiques per a determinades mesures. |
RDL 28/2026: continuïtat dels contractes de lloguer
El RDL 28/2026 modifica l’article 10 de la Llei d’arrendaments urbans per reforçar la continuïtat del lloguer d’habitatge habitual. Les principals mesures són:
🔄 Pròrrogues successives de 5 o 7 anys
Un cop transcorreguda la durada mínima de cinc anys, o set si l’arrendador és persona jurídica, el contracte es prorrogarà per períodes de la mateixa durada si cap part comunica vàlidament la voluntat de no renovar.
⏱️ Preavís més ampli per a l’arrendador
La comunicació de no renovació s’haurà de fer amb sis mesos d’antelació. Per a l’arrendatari, es manté el termini de dos mesos.
💶 Indemnització per no renovació
Quan l’arrendador decideixi no continuar el contracte, es preveu una compensació equivalent al major import entre dotze mensualitats i una mensualitat per cada any de residència, amb les excepcions legals. El càlcul parteix del valor superior del sistema estatal de referència o, si no es pot obtenir, de la renda contractual vigent.
🛡️ Protecció de les condicions contractuals
Les pròrrogues pactades després d’un preavís de no renovació hauran de respectar la durada mínima prevista i no podran incorporar clàusules que empitjorin les condicions en perjudici de l’arrendatari.
📌 Règim transitori per als contractes vigents: Els preavisos vàlids de no renovació anteriors al 7 d’octubre conserven l’eficàcia i no generen la nova indemnització.
RDL 29/2026: protecció de l’habitatge i oferta assequible
El RDL 29/2026 desplega un conjunt més ampli de mesures per garantir la funció social de l’habitatge i fomentar el lloguer assequible:
| Mesura | Contingut principal |
|---|---|
| Pròrroga extraordinària del lloguer | Possibilitat de sol·licitar pròrrogues anuals fins a dos anys addicionals, en els supòsits de venciment previstos. Cal estar al corrent del pagament i haver-ho estat mensualment durant els vuit mesos anteriors. |
| Actualització de les rendes | Es reforça el límit general de l’IRAV. Fins al 31 de desembre de 2027, no es pot incrementar la renda que superi el límit màxim aplicable del sistema de referència; en els altres casos, sense un nou pacte, l’increment no pot superar el 2%. |
| Lloguer temporal i per habitacions | El contracte temporal ha de tenir una causa real, expressa i acreditable. La durada és superior a 31 dies i, com a regla general, no supera dotze mesos. La suma dels lloguers simultanis d’habitacions no pot superar la renda de l’habitatge complet. |
| Despeses, garanties i reparacions | Es prohibeix repercutir la gestió immobiliària i la formalització del contracte, així com exigir una assegurança d’impagament. Es reforcen els mecanismes per reclamar reparacions i el dret de tanteig i retracte de l’arrendatari. |
| Protecció davant dels desnonaments | Es regulen suspensions per vulnerabilitat i manca d’alternativa habitacional, amb condicions diferents segons el demandant. En determinats procediments per impagament, l’Administració disposarà de dos mesos per oferir una alternativa o pagar el deute; si no ho fa, assumirà la posició deutora en els termes previstos. |
| Incentius fiscals | Es crea una deducció estatal del 10% del lloguer, amb un màxim de 1.163 € anuals, subjecta als requisits de renda i patrimoni. També es preveuen reduccions del rendiment net dels arrendadors que poden arribar al 100% en determinats supòsits. |
| Compra de la primera residència | La línia TU CASA preveu préstecs sense interessos ni comissions pel menor import entre el 20% del valor de l’habitatge i 50.000 €. Els habitatges adquirits quedaran subjectes permanentment a un preu màxim de transmissió. |
| Habitatge assequible i control de l’especulació | Es limiten determinades adquisicions gratuïtes o per sota del 70% del valor de mercat fins al final de 2030, amb excepcions. També es mobilitzen immobles públics i recursos per a habitatge social, assequible i construcció industrialitzada. |
El decret també modifica l’IVA de determinats allotjaments, els recàrrecs de l’IBI, la fiscalitat de les SOCIMI i la imputació de rendes immobiliàries, i regula els instruments d’estalvi Financia Europa. Algunes mesures fiscals s’apliquen des de l’1 de desembre de 2026 o l’1 de gener de 2027.
