Resum pràctic del Reial decret llei 26/2026, de 29 de setembre, sobre la protecció a la vivenda.

Resum pràctic del Reial decret llei 26/2026, de 29 de setembre

El Reial decret llei 26/2026 introdueix canvis significatius en matèria d'arrendaments, procediments de desnonament, fiscalitat i finançament de l’habitatge. Amb caràcter general, la norma entra en vigor l’1 d’octubre de 2026, si bé determinades mesures tenen calendaris d'aplicació específics o requereixen un desenvolupament reglamentari posterior.

1. Les actualitzacions del lloguer queden més limitades

Fins al 31 de desembre de 2027 s'apliquen les següents regles:

• Límit de preus de referència: Si la renda supera el límit màxim aplicable del sistema de preus de referència, no es pot incrementar.
• Topall general del 2 %: En els altres casos, sense un nou acord entre les parts, l’increment no pot superar el 2 %. Aquesta regla s’ha de combinar amb el límit general de l’IRAV.
• Previsió expressa: Si el contracte no preveu expressament l’actualització, no correspon aplicar-ne cap.
• Zones tensionades: Es reforça la prohibició d’eludir els límits mitjançant noves despeses o conceptes afegits a la renda.

2. Pròrroga extraordinària de fins a dos anys

Per als contractes d’habitatge habitual vigents a l’entrada en vigor, la norma permet sol·licitar dues anualitats addicionals, mantenint les condicions del contracte, en els supòsits de venciment previstos en la disposició final cinquena (com la finalització de la pròrroga obligatòria abans del 31 de desembre de 2028).

• Requisits del llogater: Estar al corrent del pagament i haver-ho estat mensualment durant els vuit mesos anteriors.
• Excepcions del propietari: L'ha d'acceptar excepte si acredita una necessitat real d’ocupar l’habitatge per a ell o els seus familiars previstos legalment. La pròrroga de l’art. 10.3 LAU té aplicació preferent i és incompatible amb aquesta.
• Aplicació pràctica: Cal comprovar el venciment, reunir els justificants de pagament i presentar una sol·licitud que deixi constància de la recepció.

3. Regulació més estricta per a lloguers de temporada i d’habitacions

El contracte temporal ha de respondre a un desplaçament temporal amb causa real i acreditable, que ha de constar expressament en el contracte. La prova correspon al propietari.

• Durada: Superior a 31 dies i, com a regla general, un màxim de 12 mesos (llevat d'excepcions justificades).
• Conversió a lloguer habitual: Es produeix des de la seva formalització si no existeix una causa de temporalitat adequada, si se superen els 12 mesos sense justificació o si s’encadenen més de dos contractes consecutius sobre el mateix habitatge.
• Lloguer d'habitacions: S’inclouen en la LAU. La suma de les rendes simultànies no pot superar la renda del contracte unitari de l’habitatge complet, i en zones tensionades s’han de respectar els límits corresponents.
• Règim transitori: Els contractes de temporada anteriors mantenen el règim anterior fins al venciment pactat. Si es renoven, s’aplica la nova regulació.

4. Canvis en les condicions quotidianes dels contractes

Es reforça, a més, el tanteig i retracte del llogater: no se’n pot pactar la renúncia i es manté en vendes conjuntes quan l’habitatge sigui jurídicament individualitzable.

5. Protecció davant dels desnonaments

• Entitats especulatives: Fins al 31 de desembre de 2030, el tribunal ha de suspendre el procés si la persona demandada és vulnerable i no té alternativa d’habitatge.
• Altres demandants: Si no s'aplica l’enervació extraordinària, es preveu una suspensió amb revisió cada 12 mesos i un màxim de 3 anys. Aquesta suspensió no s’aplica davant de persones físiques titulars de dos habitatges o menys.
• Nova enervació extraordinària: Acreditada la vulnerabilitat del llogater, l’Administració disposa de 2 mesos per oferir una alternativa adequada o pagar/consignar el deute. Mentrestant, se suspèn el procediment. Si no ho fa, passa automàticament a ocupar la posició deutora i no procedeix el llançament. Pot afectar petits propietaris i procediments en curs sense llançament executat.

6. Mesures fiscals per a llogaters i propietaris

7. Limitació de compres i protecció de deutors hipotecaris

• Limitació a la compra d'immobles: Fins al 31 de desembre de 2028, les entitats amb objecte social d'adquisició d'immobles tenen limitada l’adquisició gratuïta o per sota del 70 % del valor de taxació (amb excepcions socials).
• Còmput de gran tenidor: Cada unitat residencial compta separadament encara que l’edifici no tingui divisió horitzontal inscrita.
• Protecció hipotecària: En cedir un crèdit hipotecari, el deutor conserva els drets dels codis de bones pràctiques. S’introdueixen prohibicions de cessió i obligacions de recompra per a deutors protegits.

8. Instruments per a l'habitatge assequible i el finançament

• Línia TU CASA (ICO): Préstecs sense interessos ni comissions per completar la compra de la primera residència habitual hipotecada (el menor import entre el 20 % del valor o 50.000 €). Comporta un límit permanent al preu de revenda.
• Altres eines: Cessions d’immobles públics a CASA 47 (Fons d’Habitatge d’Impacte Social), avals per a promocions assequibles i construcció industrialitzada, i nous productes d’estalvi Financia Europa.