Resumen práctico del Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, sobre la protección a la vivenda.

Resumen práctico del Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre

El Real Decreto-ley 26/2026 introduce cambios significativos en materia de arrendamientos, procedimientos de desahucio, fiscalidad y financiación de la vivienda. Con carácter general, la norma entra en vigor el 1 de octubre de 2026, si bien determinadas medidas cuentan con calendarios de aplicación específicos o requieren un desarrollo reglamentario posterior.

1. Las actualizaciones del alquiler quedan más limitadas

Hasta el 31 de diciembre de 2027 se aplican las siguientes reglas:

• Límite de precios de referencia: Si la renta supera el límite máximo aplicable del sistema de precios de referencia, no se puede incrementar.
• Tope general del 2 %: En los demás casos, sin un nuevo acuerdo entre las partes, el incremento no puede superar el 2 %. Esta regla se debe combinar con el límite general del IRAV.
• Previsión expresa: Si el contrato no prevé expresamente la actualización, no corresponde aplicar ninguna.
• Zonas tensionadas: Se refuerza la prohibición de eludir los límites mediante nuevos gastos o conceptos añadidos a la renta.

2. Prórroga extraordinaria de hasta dos años

Para los contratos de vivienda habitual vigentes a la entrada en vigor, la norma permite solicitar dos anualidades adicionales, manteniendo las condiciones del contrato, en los supuestos de vencimiento previstos en la disposición final quinta (como la finalización de la prórroga obligatoria antes del 31 de diciembre de 2028).

• Requisitos del inquilino: Estar al corriente del pago y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores.
• Excepciones del propietario: Debe aceptarla excepto si acredita una necesidad real de ocupar la vivienda para sí o para sus familiares previstos legalmente. La prórroga del art. 10.3 LAU tiene aplicación preferente y es incompatible con esta.
• Aplicación práctica: Es necesario comprobar el vencimiento, reunir los justificantes de pago y presentar una solicitud que deje constancia de su recepción.

3. Regulación más estricta para alquileres de temporada y de habitaciones

El contrato temporal debe responder a un desplazamiento temporal con causa real y acreditable, que debe constar expresamente en el contrato. La prueba corresponde al propietario.

• Duración: Superior a 31 días y, como regla general, un máximo de 12 meses (salvo excepciones justificadas).
• Conversión a alquiler habitual: Se produce desde su formalización si no existe una causa de temporalidad adecuada, si se superan los 12 meses sin justificación o si se encadenan más de dos contratos consecutivos sobre la misma vivienda.
• Alquiler de habitaciones: Se incluyen en la LAU. La suma de las rentas simultáneas no puede superar la renta del contrato unitario de la vivienda completa, y en zonas tensionadas se deben respetar los límites correspondientes.
• Régimen transitorio: Los contratos de temporada anteriores mantienen el régimen anterior hasta el vencimiento pactado. Si se renuevan, se aplica la nueva regulación.

4. Cambios en las condiciones cotidianas de los contratos

Se refuerza, además, el tanteo y retracto del inquilino: no se puede pactar la renuncia y se mantiene en ventas conjuntas cuando la vivienda sea jurídicamente individualizable.

5. Protección frente a los desahucios

• Entidades especulativas: Hasta el 31 de diciembre de 2030, el tribunal debe suspender el proceso si la persona demandada es vulnerable y no tiene alternativa de vivienda.
• Otros demandantes: Si no se aplica la enervación extraordinaria, se prevé una suspensión con revisión cada 12 meses y un máximo de 3 años. Esta suspensión no se aplica frente a personas físicas titulares de dos viviendas o menos.
• Nueva enervación extraordinaria: Acreditada la vulnerabilidad del inquilino, la Administración dispone de 2 meses para ofrecer una alternativa adecuada o pagar/consignar la deuda. Mientras tanto, se suspende el procedimiento. Si no lo hace, pasa automáticamente a ocupar la posición deudora y no procede el lanzamiento. Puede afectar a pequeños propietarios y a procedimientos en curso sin lanzamiento ejecutado.

6. Medidas fiscales para inquilinos y propietarios

7. Limitación de compras y protección de deudores hipotecarios

• Limitación a la compra de inmuebles: Hasta el 31 de diciembre de 2028, las entidades con objeto social de adquisición de inmuebles tienen limitada la adquisición gratuita o por debajo del 70 % del valor de tasación (con excepciones sociales).
• Cómputo de gran tenidor: Cada unidad residencial cuenta separadamente aunque el edificio no tenga división horizontal inscrita.
• Protección hipotecaria: Al ceder un crédito hipotecario, el deudor conserva los derechos de los códigos de buenas prácticas. Se introducen prohibiciones de cesión y obligaciones de recompra para deudores protegidos.

8. Instrumentos para la vivienda asequible y la financiación

• Línea TU CASA (ICO): Préstamos sin intereses ni comisiones para completar la compra de la primera residencia habitual hipotecada (el menor importe entre el 20 % del valor o 50.000 €). Comporta un límite permanente al precio de reventa.
• Otras herramientas: Cesiones de inmuebles públicos a CASA 47 (Fondo de Vivienda de Impacto Social), avales para promociones asequibles y construcción industrializada, y nuevos productos de ahorro Financia Europa.